Ferienwohnung und Steuer: was Vermieter an Nord- und Ostsee wissen sollten

Kurz gesagt: Vier Fragen entscheiden über deine Steuerlast als Ferienwohnungs-Vermieter: Ist deine Vermietung noch Vermögensverwaltung oder schon ein Gewerbe? Fällst du unter die Kleinunternehmerregelung – seit der Neufassung sind es 25.000 Euro Vorjahresumsatz und 100.000 Euro im laufenden Jahr? Welche Leistungen sind mit 7 und welche mit 19 Prozent zu versteuern? Und erhebt deine Gemeinde eine Zweitwohnungssteuer? Dieser Beitrag erklärt die Begriffe mit Blick ins Gesetz, damit du im Gespräch mit deinem Steuerberater weißt, worüber geredet wird.

Wichtiger Hinweis: Dieser Text ist allgemeine Information und ausdrücklich keine Steuerberatung. Steuerliche Beratung im Einzelfall darf nur erteilen, wer dazu nach dem Steuerberatungsgesetz befugt ist. Was für deine Wohnung, deine Nutzung und deine Einkommenssituation gilt, gehört in die Hände deiner Steuerberaterin oder deines Steuerberaters.

Die erste Frage: Vermietung oder Gewerbe?

Alles beginnt mit einer Einordnung, die über Formulare, Gewerbesteuer und Buchführungspflichten entscheidet. Wer eine Ferienwohnung vermietet, erzielt im Regelfall Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen. Das ist der ruhige Weg: Du gibst die Einnahmen in der Anlage V an, ziehst deine Werbungskosten ab, und der Überschuss erhöht dein zu versteuerndes Einkommen.

Kippen kann das, wenn deine Tätigkeit über die reine Vermögensverwaltung hinausgeht und einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb ähnelt. Klassische Anzeichen sind hotelähnliche Zusatzleistungen und eine Organisation, die auf ständig wechselnde Gäste ausgelegt ist: eine Rezeption oder rezeptionsähnliche Erreichbarkeit, täglicher Zimmerservice, Verpflegung, Wäschewechsel während des Aufenthalts, Personal. Auch die Zahl der Einheiten spielt eine Rolle. Wird die Vermietung als Gewerbebetrieb eingeordnet, kommen Gewerbeanmeldung und Gewerbesteuer ins Spiel – und die Einkünfte wandern in eine andere Einkunftsart.

Für die typische Küstenvermietung – eine oder zwei Ferienwohnungen, Endreinigung, Bettwäsche zum Anreisetag, Schlüsselübergabe, kein Frühstück – bleibt es in der Regel bei Vermietung und Verpachtung. Sicher ist das aber nur nach Blick auf den konkreten Fall, und genau diese Abgrenzung ist ein guter erster Punkt für das Gespräch mit dem Steuerberater.

Umsatzsteuer: 7 Prozent auf die Übernachtung, 19 auf den Rest

Die kurzfristige Beherbergung ist umsatzsteuerlich begünstigt. Das Gesetz nennt ausdrücklich „die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält” und ordnet ihr den ermäßigten Satz von 7 Prozent zu. Der Regelsatz von 19 Prozent gilt für alles andere.

Und hier steckt der Satz, der in der Praxis für die meisten Rückfragen sorgt. Direkt im Anschluss heißt es nämlich: Satz 1 gilt nicht für Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, auch wenn diese Leistungen mit dem Entgelt für die Vermietung abgegolten sind. Übersetzt: Wenn du Leistungen anbietest, die nicht zur Beherbergung selbst gehören, sind sie mit 19 Prozent zu behandeln – selbst dann, wenn du sie in einem Gesamtpreis versteckst. Typische Kandidaten sind Verpflegung, ein separat vermieteter Stellplatz, die Nutzung von Wellnesseinrichtungen oder verliehene Fahrräder. Das Bündeln in einer runden Wochenpauschale löst das Problem also nicht, sondern verschiebt es nur.

Für viele Küstenvermieter ist das entspannt, weil sie gar nicht bündeln: Übernachtung ist Übernachtung, die Endreinigung ist eine unmittelbar zur Vermietung gehörende Nebenleistung, und ein Frühstück gibt es nicht. Wer aber Brötchenservice, Kurse oder Leihräder anbietet, sollte die Aufteilung mit dem Steuerberater sauber aufsetzen.

Die Kleinunternehmerregelung: 25.000 und 100.000 Euro

Viele private Vermieter berühren die Umsatzsteuer praktisch nie – wegen der Kleinunternehmerregelung. Der Gesetzestext ist eindeutig und aktuell so formuliert, dass ein Umsatz „steuerfrei” ist, „wenn der Gesamtumsatz … im vorangegangenen Kalenderjahr 25 000 Euro nicht überschritten hat und im laufenden Kalenderjahr 100 000 Euro nicht überschreitet”.

Drei Punkte daran sind wichtiger, als sie aussehen:

• Es ist eine Steuerbefreiung, keine bloße Nichterhebung mehr. Die Neufassung hat die Konstruktion geändert. Viele Ratgeber im Netz beschreiben noch den alten Stand samt alter Grenzen von 22.000 Euro – ein guter Test, wie aktuell eine Quelle ist.
• Zwei Grenzen, zwei Zeiträume. Die 25.000 Euro beziehen sich auf das Vorjahr, die 100.000 Euro auf das laufende Jahr. Wird die zweite Grenze im Laufenden gerissen, endet die Befreiung – und zwar nicht erst im nächsten Jahr.
• Der Verzicht bindet. Man kann auf die Befreiung verzichten, um Vorsteuer ziehen zu können, etwa im Jahr einer großen Renovierung. Dieser Verzicht bindet nach dem Gesetz mindestens fünf Kalenderjahre. Das ist eine Entscheidung mit langem Schatten und keine, die man nebenbei im Formular trifft.

Der Zusammenhang mit dem Vorsteuerabzug ist der eigentliche Abwägungspunkt: Wer steuerfrei bleibt, muss keine Umsatzsteuer ausweisen und abführen – kann aber auch die Umsatzsteuer aus neuen Betten, Küche oder Handwerkerrechnungen nicht als Vorsteuer geltend machen. Ob sich der Verzicht lohnt, ist eine Rechnung über Jahre. Lass sie rechnen, statt sie zu schätzen.

Gewerbesteuer: der Freibetrag von 24.500 Euro

Falls deine Vermietung als Gewerbebetrieb eingeordnet wird, kommt die Gewerbesteuer dazu – aber erst oberhalb eines Freibetrags. Das Gesetz gewährt natürlichen Personen und Personengesellschaften einen Freibetrag in Höhe von 24.500 Euro auf den Gewerbeertrag. Für eine einzelne Ferienwohnung wird dieser Betrag selten erreicht; für mehrere Einheiten mit hoher Belegung kann er in Sichtweite kommen. Der tatsächliche Betrag hängt zusätzlich vom Hebesatz deiner Gemeinde ab, der von Ort zu Ort erheblich schwankt.

Zweitwohnungssteuer: die kommunale Extraschicht

Neben den Bundessteuern greift oft die Gemeinde selbst zu. Viele Küstenorte erheben eine Zweitwohnungssteuer, und die Ausgestaltung ist so unterschiedlich wie bei der Kurabgabe: Manche Satzungen knüpfen an die Jahresrohmiete, andere an die Wohnfläche, wieder andere staffeln nach Verfügbarkeitstagen. Entscheidend für Vermieter ist meist die Frage, ob und wie die reine Vermietung von der Eigennutzung abgegrenzt wird – wer seine Wohnung ausschließlich an Gäste vermietet und selbst nicht dort wohnt, wird in vielen Satzungen anders behandelt als jemand, der sie auch privat nutzt.

Wie bei der Kurabgabe gilt: Es gibt keine allgemeine Regel, nur die Satzung deiner Gemeinde – und Satzungen werden geändert, ohne dass jemand anruft. Wie kleinteilig das an der Küste zugeht, zeigt unser Beitrag zum Thema Kurabgabe abrechnen: Bei den Abgabesätzen unserer 49 Orte reicht die Spanne von 2,00 bis 5,50 Euro, und neun Gemeinden zählen sogar beide Reisetage.

Was du absetzen kannst und wo das Finanzamt genauer hinsieht

Auf der Ausgabenseite ist die Logik einfach: Was durch die Vermietung veranlasst ist, ist grundsätzlich Werbungskosten. Dazu zählen typischerweise Abschreibung auf das Gebäude, Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltung, Reinigung, Wäsche, Verbrauchskosten, Portalgebühren und die Kosten deiner Inserate, Kontoführung, Fahrten zum Objekt und Arbeitsmittel.

Genauer hingesehen wird bei zwei Konstellationen. Die erste ist die Selbstnutzung: Nutzt du die Wohnung auch privat, sind die Kosten aufzuteilen, und diese Aufteilung will nachvollziehbar sein. Die zweite ist die Frage der Einkünfteerzielungsabsicht. Bei einer Wohnung, die ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit bereitgehalten wird, wird sie regelmäßig unterstellt. Bleibt die Vermietungszeit dagegen deutlich hinter dem zurück, was am Ort üblich ist, oder nutzt du die Wohnung erkennbar auch selbst, kann das Finanzamt eine Prognose verlangen, ob über einen längeren Zeitraum überhaupt ein Überschuss zu erwarten ist. Fällt die negativ aus, droht die Einordnung als steuerlich unbeachtliche Liebhaberei – und damit der Verlust des Verlustabzugs.

Praktisch folgt daraus ein einfacher Rat, der nichts mit Steuerrecht zu tun hat: Dokumentiere deine Vermietungsbemühungen und deine Belegung. Inserate, Anfragen, Buchungen, Belegungstage, gesperrte Zeiten und deren Grund. Wer zeigen kann, dass er ernsthaft und dauerhaft vermietet, diskutiert über diesen Punkt gar nicht erst. Wie du die Belegung dabei gleich mit erhöhst, steht in unserem Beitrag Belegung steigern.

Kurabgabe, Servicegebühr, Provision: was durchläuft und was Kosten sind

Drei Posten werden regelmäßig durcheinandergebracht, und alle drei sehen auf dem Kontoauszug ähnlich aus.

• Die Kurabgabe ziehst du für die Gemeinde ein und führst sie ab. Sie ist ein Durchlaufposten und gehört getrennt geführt, nicht in denselben Topf wie der Mietpreis.
• Portalprovisionen sind Kosten deiner Vermietung. Sie mindern dein Ergebnis – bei prozentualen Modellen umso stärker, je besser deine Saison läuft. Was die großen Portale tatsächlich einbehalten, haben wir im Beitrag Ferienwohnung vermieten ohne Provision mit den offiziellen Quellen nachgerechnet.
• Eine Servicegebühr, die der Gast trägt, ist kein Ertrag von dir. Bei uns zahlt der Gast 5 Prozent Servicegebühr, während du als Vermieter 0 Prozent Buchungsprovision zahlst – dein Aufwand ist der feste Paketpreis, nicht ein Anteil an jeder Buchung.

Genau das ist der Grund, warum wir das Portal so gebaut haben: Ein Prozentsatz wächst mit deinem Erfolg, ein Paketpreis nicht. Wie die Pakete aussehen, steht auf der Seite Vermieten an Nord- und Ostsee; wer testen will, startet unter Paket und Preise sechs Monate kostenlos.

Ordnung, die im Januar Zeit spart

Der unspektakulärste Tipp ist der wirksamste: Sammle laufend, nicht rückblickend. Ein Ordner je Jahr, darin vier Ablagen – Einnahmen je Buchung, laufende Kosten, größere Anschaffungen mit Rechnung, Abgaben und Bescheide der Gemeinde. Dazu eine einfache Tabelle mit einer Zeile je Buchung: Zeitraum, Personen, Mietpreis, Endreinigung, eingezogene Kurabgabe, Belegungstage. Das ist keine Buchhaltung, sondern eine Grundlage – aber es verwandelt die Steuererklärung von einer Rekonstruktion in eine Übertragung.

Und noch etwas: Bewahre die Bescheide der Gemeinde auf, nicht nur deine Überweisungen. Bei der Kurabgabe ist der Nachweis, dass du gemeldet und abgeführt hast, dein Schutz – für die Meldescheine selbst gilt dagegen eine Aufbewahrungsfrist von einem Jahr mit anschließender Vernichtungspflicht.

Häufige Fragen zur Steuer bei Ferienwohnungen

Ist die Vermietung einer Ferienwohnung Gewerbe oder Vermietung und Verpachtung?

Im Regelfall erzielst du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen und erklärst sie in der Anlage V. Zum Gewerbebetrieb wird es, wenn die Tätigkeit über die Vermögensverwaltung hinausgeht und einem Beherbergungsbetrieb ähnelt – Anzeichen sind hotelähnliche Zusatzleistungen wie Rezeption, Verpflegung oder Wäschewechsel während des Aufenthalts, ein auf ständig wechselnde Gäste ausgelegter Betrieb und Personaleinsatz. Für eine oder zwei Ferienwohnungen mit Endreinigung und Bettwäsche bleibt es meist bei Vermietung und Verpachtung. Die Einordnung im Einzelfall gehört zum Steuerberater.

Wie hoch ist die Umsatzsteuer auf eine Ferienwohnung?

Die kurzfristige Beherbergung ist mit dem ermäßigten Satz von 7 Prozent begünstigt; § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG nennt ausdrücklich die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereitgehalten werden. Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, sind davon ausgenommen und mit dem Regelsatz von 19 Prozent zu behandeln – und zwar auch dann, wenn sie in einem Gesamtpreis mit abgegolten sind. Typische Beispiele sind Verpflegung, Stellplätze oder Leihräder.

Wo liegen die Grenzen der Kleinunternehmerregelung?

Nach § 19 UStG ist der Umsatz steuerfrei, wenn der Gesamtumsatz im vorangegangenen Kalenderjahr 25.000 Euro nicht überschritten hat und im laufenden Kalenderjahr 100.000 Euro nicht überschreitet. Wichtig sind zwei Details: Es handelt sich nach der Neufassung um eine Steuerbefreiung und nicht mehr um eine bloße Nichterhebung, und wird die Grenze für das laufende Jahr gerissen, endet die Befreiung im laufenden Jahr. Ältere Quellen nennen noch 22.000 Euro – daran erkennt man veraltete Angaben.

Lohnt sich der Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung?

Das ist eine Rechnung über mehrere Jahre und keine allgemeine Empfehlung. Wer verzichtet, muss Umsatzsteuer ausweisen und abführen, darf dafür aber Vorsteuer aus Anschaffungen und Handwerkerrechnungen ziehen – interessant etwa im Jahr einer großen Renovierung. Der Verzicht bindet nach dem Gesetz mindestens fünf Kalenderjahre, wirkt also lange nach. Ob er sich in deinem Fall rechnet, sollte durchgerechnet und nicht geschätzt werden.

Muss ich für meine Ferienwohnung Gewerbesteuer zahlen?

Nur wenn die Vermietung als Gewerbebetrieb eingeordnet wird. Dann gilt für natürliche Personen und Personengesellschaften ein Freibetrag von 24.500 Euro auf den Gewerbeertrag nach § 11 GewStG; erst darüber fällt Gewerbesteuer an. Die tatsächliche Höhe hängt zusätzlich vom Hebesatz der Gemeinde ab. Bei einer einzelnen Ferienwohnung wird der Freibetrag selten erreicht.

Was hat die Zweitwohnungssteuer mit meiner Ferienwohnung zu tun?

Viele Küstengemeinden erheben eine Zweitwohnungssteuer, und die Satzungen sind sehr unterschiedlich gestaltet – teils nach Jahresrohmiete, teils nach Wohnfläche, teils gestaffelt nach Verfügbarkeitstagen. Für Vermieter ist meist entscheidend, wie die Satzung reine Vermietung von Eigennutzung abgrenzt. Wer ausschließlich an Gäste vermietet, wird häufig anders behandelt als jemand, der die Wohnung auch privat nutzt. Maßgeblich ist immer die aktuelle Satzung der eigenen Gemeinde.

Welche Kosten kann ich bei der Ferienwohnung absetzen?

Grundsätzlich alles, was durch die Vermietung veranlasst ist: Abschreibung, Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltung, Reinigung und Wäsche, Verbrauchskosten, Portalgebühren und Inseratskosten, Kontoführung, Fahrten zum Objekt und Arbeitsmittel. Nutzt du die Wohnung auch selbst, sind die Kosten nachvollziehbar aufzuteilen. Welche Positionen in welcher Höhe anerkannt werden, entscheidet sich am konkreten Fall.

Ist die eingezogene Kurabgabe steuerpflichtiger Umsatz?

Die Kurabgabe schuldet der Gast; der Vermieter zieht sie für die Gemeinde ein und führt sie ab. Praktisch ist sie damit ein Durchlaufposten und gehört getrennt von den Mieteinnahmen geführt und getrennt im Angebot ausgewiesen. Wie sie in deinem Fall steuerlich zu behandeln ist und ob sie in Umsatzgrenzen einfließt, klärt der Steuerberater – die saubere getrennte Erfassung ist dafür die Voraussetzung.

Fazit: die Begriffe kennen, die Rechnung abgeben

Du musst kein Steuerrecht lernen, um gut zu vermieten. Aber du solltest vier Dinge einordnen können: die Grenze zwischen Vermietung und Gewerbe, die 7 gegen 19 Prozent, die beiden Umsatzgrenzen der Kleinunternehmerregelung und die Frage, ob deine Gemeinde eine Zweitwohnungssteuer erhebt. Wer diese vier Begriffe kennt, führt ein anderes Gespräch mit dem Steuerberater – kürzer, konkreter und billiger.

Und noch einmal in aller Deutlichkeit: Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung und will es nicht. Er nennt Gesetzesstellen, damit du nachlesen kannst, und beschreibt die üblichen Konstellationen. Deine Zahlen, deine Nutzung, dein Fall gehören zu jemandem, der dafür befugt ist.

Welche Frage hat dich beim Vermieten steuerlich am meisten Zeit gekostet? Schreib es in die Kommentare – wir greifen die häufigsten Themen in weiteren Beiträgen auf.

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