Unterkunft auf Juist vermieten – Ferienwohnung, Ferienhaus, Hotel oder Zimmer

Warum bei uns vermieten – und nicht nur bei den großen Portalen?

FeWo-NordOstsee.de ist ein regionales Buchungsportal für die Nord- und Ostseeküste. Für Gastgeber im Nordseeheilbad Juist heißt unser Modell: fester Jahrespreis statt Vermittlungsprovision – ob Sie auf Juist eine Ferienwohnung im Dorf, ein Ferienhaus, ein Hotel, eine Pension, ein Apartment oder ein einzelnes Zimmer vermieten. Der Einstieg ist sechs Monate kostenlos und endet automatisch, ohne dass Sie kündigen müssen.

Der zweite Unterschied ist das Umfeld: Bei den weltweiten Portalen ist Ihre Unterkunft eine Zeile in einer endlosen Liste. Wir pflegen Ortsseite, Ausflugsziele und Radwege für Juist selbst, und Ihr Inserat steht mitten in diesem Umfeld – wer mit der Pferdekutsche vom Anleger ins Dorf fährt, zum Hammersee wandert oder den Otto-Leege-Pfad läuft, findet bei uns die Insel und die Unterkunft an einem Ort. Und Sie bleiben frei: Preise und Hausregeln bestimmen Sie, der Kontakt zu Ihren Gästen läuft direkt – und parallel können Sie bei Airbnb, Booking.com oder FeWo-direkt inseriert bleiben, solange Sie möchten. Neu tippen müssen Sie dafür nichts: Unser Inserat-Import übernimmt die Eckdaten Ihres bestehenden Inserats in wenigen Minuten.

Und noch etwas unterscheidet uns: Wir vermieten selbst an dieser Küste. Meldescheine, Kurabgabe, Bettwäsche zwischen zwei Anreisen – wir kennen den Alltag hinter einer Ferienunterkunft aus eigener Praxis, nicht aus einer Konzernzentrale. Genau deshalb lesen wir für unsere Gastgeberseiten auch die Satzungen im Original, bevor wir sie zusammenfassen.

Was die großen Portale Ihnen nicht abnehmen: das Ortsrecht

Binnen 24 Stunden melden, die Satzung aushängen, im Störungsfall selbst kassieren – und vorher klären, ob Ihre Wohnung überhaupt länger als acht Wochen im Jahr vermietet werden darf. Die Pflichten aus dem Juister Ortsrecht bleiben bei Ihnen, egal wo Sie inserieren. Wir haben die Satzungen im Original gelesen und fassen zusammen, was für Gastgeber hier wirklich drinsteht.

Diese Seite fasst zusammen, was wir in der Satzung über die Erhebung eines Gästebeitrags für die Inselgemeinde Juist (Gästebeitragssatzung) vom 6. Dezember 2022 nachgelesen haben (in Kraft seit 1. Januar 2023; löste die Gästebeitragssatzung vom 14. November 2019 ab, gelesen am 2. September 2026). Sie ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Verbindlich ist allein der Satzungstext der Inselgemeinde – er ist unten verlinkt.

Wer auf Juist vermietet – gleich ob Ferienwohnung, Hotel, Pension oder einzelnes Zimmer –, hat nach der Gästebeitragssatzung drei zentrale Pflichten: Ihre Gäste binnen 24 Stunden anmelden, die Satzung aushängen und im Störungsfall den Gästebeitrag selbst einziehen und abliefern – und für die vollständige Ablieferung haften (§ 8). Juist liegt auf der westlichsten der bewohnten Ostfriesischen Inseln im Nationalpark Niedersächsisches Wattenmeer, zwischen Borkum und Norderney im Landkreis Aurich, Niedersachsen – siebzehn Kilometer lang, an der schmalsten Stelle kaum fünfhundert Meter breit, autofrei und per Fähre ab Norddeich erreichbar, ist als Nordseeheilbad anerkannt und erhebt 2026 in der Hauptsaison 4,80 € Gästebeitrag pro Person und Tag.

Gästebeitrag auf Juist: Sätze und Zeiträume 2026

Juist ist als Nordseeheilbad staatlich anerkannt und erhebt einen Gästebeitrag (§ 1 Abs. 1). Bemerkenswert ist, wann die Schuld auf Juist entsteht: nicht am Tag der Ankunft, sondern im Zeitpunkt der Inbesitznahme der Unterkunft – und zwar nach Maßgabe der Anzahl der gebuchten Übernachtungen (§ 3 Abs. 2). Für zusätzliche Nächte entsteht sie mit jeder Zusatzbuchung, andernfalls mit jeder tatsächlich zusätzlich stattgefundenen Übernachtung. Die Buchung ist hier also der maßgebliche Vorgang, nicht der Aufenthalt.

Die Spalte „ermäßigt" zeigt die Sätze für Kinder von 6 bis einschließlich 13 Jahren. Ab 14 Jahren gilt der volle Satz – das ist eine niedrigere Altersgrenze als in vielen Nachbarorten. Zwei Juister Eigenheiten kommen hinzu. Erstens gilt für eine Übernachtung zwischen zwei Saisonzeiten der Satz der auslaufenden Saison. Zweitens nennt die Anlage beitragsfreie Zeiträume, die variabel sind: Sie richten sich nach der Schließung des Erlebnisbades wegen Wartungsarbeiten. Für Tagesgäste ab 14 Jahren werden 2,40 € in der Hauptsaison und 1,50 € in der Nebensaison erhoben, für Tagesgäste von 6 bis 13 Jahren 1,30 € und 0,80 €. Geschlossene Gruppen von Schülern, Auszubildenden oder Studenten bis einschließlich 17 Jahren zahlen dieselben ermäßigten Sätze. Befreit sind außerdem Schwerbehinderte mit einem Grad der Behinderung von 100 Prozent, Begleitpersonen mit dem Merkzeichen B oder H, je zehn Gruppenteilnehmer bis 17 Jahre eine Begleitperson, je fünfzehn Teilnehmer ab 18 Jahren eine Begleitperson sowie Segler in einer nachgewiesenen Gefahrenlage. Kinder sind bis einschließlich 5 Jahre frei (§ 5 Abs. 1 Nr. 1). Von 6 bis einschließlich 13 Jahren gilt der ermäßigte Satz (§ 6 Abs. 1); ab 14 Jahren zahlt Ihr Gast den vollen Beitrag. Die Voraussetzungen für Befreiungen und Ermäßigungen sind auf Juist bereits bei der Anmeldung nachzuweisen (§ 5 Abs. 2, § 6 Abs. 4) – nicht erst bei der Abreise.

Der Punkt, an dem sich Orte unterscheiden: die Zählweise

Auf Juist wird nach der Anzahl der Übernachtungen gerechnet, Tagesbesuche ausgenommen (§ 4 Abs. 1). Sieben Nächte sind sieben Beitragstage. Einen Deckel wie auf manchen Nachbarinseln gibt es auf Juist nicht – wohl aber den Jahresgästebeitrag von 144,00 €, der 30 Übernachtungen der Hauptsaison entspricht und sich damit ab dem 31. Hauptsaison-Tag rechnet.

Ihre Pflichten als Wohnungsgeber (§ 8)

Die Juister Gästebeitragssatzung nimmt jeden in die Pflicht, der im Erhebungsgebiet andere Personen beherbergt, ihnen Wohnraum zur vorübergehenden Nutzung überlässt oder Bootsliegeplätze überlässt; als Wohnungsgeber gelten nach § 10 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 NKAG ausdrücklich auch die Betreiber von Camping- und Bootsliegeplätzen. Diese Pflichten treffen Sie unabhängig davon, über welches Portal Sie vermieten:

• Binnen 24 Stunden anmelden. Hat Ihr Gast keine gültige Juister Gästebeitragskarte, melden Sie ihn binnen 24 Stunden oder am ersten Werktag nach dem Eintreffen bei der Inselgemeinde an – unter Angabe des An- und Abreisetages (§ 8 Abs. 2).
• Auch die Verlängerung binnen 24 Stunden anzeigen. Bleibt Ihr Gast länger, gilt dieselbe Frist noch einmal (§ 8 Abs. 2). Das wird häufig übersehen.
• Im Störungsfall selbst kassieren. Greift die Anmeldepflicht oder lässt sich das Kassensystem nicht verwenden – etwa bei einem technischen Defekt –, müssen Sie den Gästebeitrag einziehen und an die Inselgemeinde abliefern (§ 8 Abs. 2).
• Die Satzung aushängen. Alle Wohnungsgeber haben eine Kopie der Gästebeitragssatzung ihren Gästen durch Aushang bekannt zu machen (§ 8 Abs. 2 letzter Satz).
• Beauftragte Dritte melden. Lassen Sie die Abwicklung gewerbsmäßig von Dritten erledigen, sind diese neben Ihnen verpflichtet – und Sie müssen der Inselgemeinde mitteilen, wen Sie beauftragt haben (§ 8 Abs. 4).
• Sie haften. Für die rechtzeitige und vollständige Einziehung und Ablieferung des Gästebeitrags haften die Verpflichteten (§ 8 Abs. 5); rückständige Beiträge kann die Inselgemeinde im Haftungsfall bei Ihnen beitreiben (§ 7 Abs. 8). Eine Befreiung durch bloße Meldung, wie sie etwa Langeoog kennt, sieht die Juister Satzung nicht vor.

Der Zahlungsnachweis ist auf Juist eine elektronisch lesbare Gästebeitragskarte mit Quittung, die Ankunftstag und voraussichtlichen Abreisetag ausweist; ausgegeben wird sie mit der Anreise von der Inselgemeinde oder einer beauftragten Stelle (§ 7 Abs. 2). Sie ist nicht übertragbar und wird bei missbräuchlicher Verwendung eingezogen (§ 7 Abs. 5). Zwei Punkte, auf die Sie Ihre Gäste auf Juist hinweisen sollten: Wer die Zahlung bei der Abreise nicht nachweist, muss nachentrichten – und wer die tatsächliche Aufenthaltsdauer weder nachweisen noch glaubhaft machen kann, bei dem wird der Jahresgästebeitrag von 144,00 € erhoben (§ 7 Abs. 6). Eine Ersatzkarte für verlorene Jahres- oder Verwandtenkarten kostet 5,00 € (§ 7 Abs. 7). Reedereien, Fluglinien und Betreiber von Verkehrslandeplätzen sind ermächtigt und verpflichtet, Gästebeiträge im Namen der Inselgemeinde entgegenzunehmen (§ 8 Abs. 3).

Wenn Ihnen die Wohnung selbst gehört

Für Eigentümer laufen auf Juist drei Regelwerke nebeneinander – und zwei davon greifen ineinander wie eine Zange.

Erstens die Zweitwohnungssteuer nach der Satzung vom 6. Dezember 2022. Der Steuersatz beträgt auf Juist 21 von Hundert des jährlichen Mietwerts (§ 5) – das ist der höchste Satz, der uns an dieser Küste begegnet ist. Der Mietwert wird in Anlehnung an die Jahresrohmiete für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung ermittelt; § 79 des Bewertungsgesetzes gilt entsprechend, die Wohnfläche wird nach den §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung berechnet (§ 4).

⭐ Den Ausweg bietet § 7 – aber er ist gedeckelt. Auf Antrag wird die Steuer teilweise erlassen, wenn Sie die Vermietungstage nachweisen, an denen die Wohnung gegen wohnungsübliches Entgelt vermietet war: ab 80 Vermietungstagen 25 Prozent, ab 110 Tagen 35 Prozent, ab 140 Tagen 50 Prozent. Mehr als die Hälfte ist nicht vorgesehen – anders als etwa auf Langeoog, wo der Nutzungsfaktor bis auf null sinken kann. Selbst mit dem vollen Erlass bleiben also gut zehn Prozent des Mietwerts. ⭐ An- und Abreisetag zählen zusammen als ein Vermietungstag – bei überwiegend kurzen Aufenthalten kostet das spürbar Tage. Der Antrag ist bis zum 30. Juni des Folgejahres schriftlich zu stellen, bei rückwirkenden Festsetzungen binnen drei Monaten nach Bekanntgabe des Bescheides, und verlangt eine Erklärung auf gesondertem Vordruck über die einzelnen Vermietungszeiträume und die erzielten Mieteinnahmen. Angezeigt werden muss das Innehaben oder die Aufgabe einer Zweitwohnung binnen eines Monats (§ 8); auch Vermittler und beauftragte Vermieter sind auskunftspflichtig, wenn die Aufklärung beim Steuerpflichtigen nicht weiterführt (§ 9 Abs. 3). Bußgelder bis 10.000 € (§ 11).

⭐⭐ Zweitens die Zweckentfremdungssatzung – die wichtigste Zahl auf dieser Seite. Der Rat der Inselgemeinde Juist hat sie am 14. März 2023 auf Grundlage des Niedersächsischen Zweckentfremdungsgesetzes beschlossen; sie gilt für das gesamte Gemeindegebiet. Nach § 1 Abs. 2 Nr. 3 liegt Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr tage- oder wochenweise entgeltlich als Ferienwohnung vermietet oder sonst entgeltlich für eine Fremdenbeherbergung verwendet wird. Acht Wochen sind auf Juist 56 Tage – zum Vergleich: Grömitz zieht die Grenze bei 84 Tagen. Zweckentfremdung ist auf Juist nicht verboten, aber genehmigungspflichtig (§ 1 Abs. 1). Ebenfalls erfasst: Wohnraum, der zu mehr als 50 Prozent der Fläche gewerblich genutzt wird, der baulich zum Wohnen ungeeignet gemacht wird, der länger als sechs Monate ununterbrochen leer steht oder beseitigt wird.

⭐ Zwei Entwarnungen stehen im selben Paragrafen. Ein Fall der Zweckentfremdung liegt nicht vor, soweit der Wohnraum bereits vor dem 1. Januar 2019 rechtmäßig zur Fremdenbeherbergung genutzt wurde – der Bestandsschutz für gewachsene Ferienwohnungen. Und liegt dem Sachverhalt ein Rechtsgeschäft zugrunde, gilt es nur dann als Zweckentfremdung, wenn dieses Rechtsgeschäft nach Inkrafttreten der Satzung abgeschlossen wurde. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn öffentliche oder schutzwürdige private Interessen das Interesse an der Erhaltung von Wohnraum überwiegen; sie kann erteilt werden, wenn Sie Ausgleich schaffen – durch Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen oder durch eine einmalige oder laufende Ausgleichszahlung (§ 2). Sie kann befristet und mit Auflagen versehen werden und wirkt auch für und gegen Rechtsnachfolger. ⭐ Und sie hat ein Verfallsdatum: Die Satzung tritt fünf Jahre nach ihrem Inkrafttreten außer Kraft und kann erneut erlassen werden, wenn die Voraussetzungen fortbestehen (§ 3 Abs. 3) – wer langfristig plant, sollte den Termin im Blick behalten.

⭐⭐ Drittens die Sicherungssatzung nach § 22 BauGB vom 15. August 2017, veröffentlicht im Amtsblatt Nr. 34 am 18. August 2017. Sie löste fünf ältere Juister Einzelsatzungen von 1995 für die Bebauungspläne 07, 8 A, 8 B, 09, 10 und 13 ab und ist deutlich weiter gefasst als die Sicherungssatzungen der Nachbarinseln. Genehmigungspflichtig sind nicht nur die Begründung und Teilung von Wohnungs- und Teileigentum (§ 2 Abs. 1 a) und die Rechte nach den §§ 30 und 31 WEG (b), sondern auch die Begründung von Bruchteilseigentum nach § 1008 BGB an Grundstücken mit Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben, wenn zugleich nach § 1010 Abs. 1 BGB eingetragen werden soll, dass Räume einzelnen Miteigentümern zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen sind und die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen ist (c und d).

⭐ Und dann kommt Buchstabe e – der Punkt, der die Zange schließt: Genehmigungspflichtig ist auch die Nutzung von Räumen in Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben als Nebenwohnung, wenn die Räume insgesamt an mehr als der Hälfte der Tage eines Jahres unbewohnt sind. Damit greift auf Juist beides: Wer viel vermietet, landet über die Acht-Wochen-Grenze in der Zweckentfremdungssatzung – wer wenig vermietet und die Wohnung überwiegend leer stehen lässt, in dieser Regel. Der räumliche Geltungsbereich steht in den beigefügten Lageplänen, die Bestandteil der Satzung sind. Klären Sie beides vor dem Kauf und vor dem ersten Inserat, nicht danach.

Nicht vergessen: der Tourismusbeitrag

Der Gästebeitrag ist nicht die einzige Abgabe – und die zweite zahlen nicht Ihre Gäste, sondern Sie. Den Tourismusbeitrag erhebt die Inselgemeinde Juist von allen, denen der Tourismus unmittelbar oder mittelbar besondere wirtschaftliche Vorteile bietet. Der Beitragssatz liegt bei 4,32 v. H. des Messbetrages (§ 4), und der Messbetrag ist Ihr Umsatz ohne Umsatzsteuer, multipliziert mit einem Vorteilssatz und einem Gewinnsatz (§ 3).

⭐⭐ Juist macht dabei etwas, das uns sonst nirgends begegnet ist: Der Gewinnsatz sinkt, wenn der Umsatz steigt. Die Juister Betriebsartentabelle unterscheidet bei der Vermietung von Ferienwohnungen, -appartements und -häusern nach der Umsatzhöhe – bis 30.000 € gilt ein Gewinnsatz von 18 Prozent, über 30.000 € nur noch 15 Prozent, der Vorteilssatz jeweils 100 Prozent. Zum Vergleich: Hotel oder Pension mit Halb- oder Vollpension liegen bei 95 Prozent Vorteilssatz und 6 Prozent Gewinnsatz, Hotel garni und Pension mit Frühstück bei 95 und 11 Prozent, sonstige Unterkunftsgewährung an wechselnde Gäste bei 100 und 9 Prozent. Wer Ferienwohnobjekte für andere vermittelt oder verwaltet, liegt bei 100 und 18 Prozent.

Was das konkret bedeutet: Bei 20.000 € Umsatz zahlt eine Ferienwohnung 4,32 % × 100 % × 18 % = 155,52 €. Bei 30.000 € sind es 233,28 €. Ein Euro mehr Umsatz – und der niedrigere Gewinnsatz greift: bei 30.001 € sind es nur noch rund 194,41 €. ⭐ Die Stufe kostet Sie also nichts, sie bringt Ihnen etwas: Erst ab etwa 36.000 € Umsatz zahlen Sie wieder so viel wie bei genau 30.000 €. Ein Hotel derselben Umsatzgröße läge auf Juist bei rund 74 € – die Ferienwohnung trägt hier deutlich mehr.

Drei Dinge werden auf Juist oft unterschätzt. ⭐ Maßgeblich ist der Umsatz des Vorvorjahres (§ 3 Abs. 2) – bei späterem Beginn der Vorjahresumsatz, bei Aufnahme oder Beendigung im Erhebungsjahr dieses selbst; bei Rumpfjahren wird auf das volle Jahr hochgerechnet. Eine nur saisonale Ausübung gilt ausdrücklich nicht als Beendigung. Zweitens ist die Aufnahme der Tätigkeit binnen eines Monats anzuzeigen, und Sie müssen Ihre Umsätze durch Umsatzsteuererklärungen oder – ohne Umsatzsteuerpflicht – durch die einschlägigen Teile der Einkommensteuererklärung samt Steuerbescheiden nachweisen (§ 6 Abs. 1). Drittens darf die Inselgemeinde bei fehlenden oder zweifelhaften Angaben beim Finanzamt nach Ihrem Umsatz fragen, bei Dritten die Zahl der gemeldeten Gästeübernachtungen erheben, Ihre Geschäftsunterlagen einsehen und anhand vergleichbarer Betriebe schätzen (§ 6 Abs. 2). Bußgeld bis 10.000 € (§ 9). Immerhin: Beträge unter 5,00 € werden vorläufig nicht festgesetzt – aber in Folgejahren nachgeholt (§ 8).

Womit Juist Gäste anzieht

Juist ist eine autofreie Nordseeinsel im Landkreis Aurich mit 17 km Sandstrand, Pferdekutschen und Lage im UNESCO-Weltnaturerbe Wattenmeer – ideal für Strand-, Familien- und Naturerlebnis. Auf unserer Ortsseite ist Juist den Reisearten Strandurlaub, Familienurlaub, Naturerlebnis zugeordnet – danach filtern Gäste bei uns. So sieht unsere Ortsseite auf Juist aus →

Die Satzung markiert selbst, wann der Ort voll ist: 1. April bis 31. Oktober und 26. Dezember bis 5. Januar gilt als Hauptsaison. Wer seine Preise und Mindestaufenthalte daran ausrichtet, liegt nah an der örtlichen Nachfrage.

Der Belegungs-Fahrplan: So machen Sie Preise daraus

• Die Hauptsaison der Satzung reicht vom 1. April bis 31. Oktober und umfasst zusätzlich die Tage vom 26. Dezember bis 5. Januar. Weihnachten und Neujahr sind hier also Hauptsaison: Dort gehören Bestpreis und Mindestaufenthalt hin.
• Für eine Übernachtung zwischen zwei Saisonzeiten gilt auf Juist der Satz der auslaufenden Saison. Wer über den Jahreswechsel oder Ende Oktober vermietet, sollte das in der Abrechnung sauber abbilden.
• Die beitragsfreien Zeiträume auf Juist richten sich nach der Schließung des Erlebnisbades wegen Wartungsarbeiten. Fragen Sie die Termine vor der Preisplanung ab – in diesen Tagen zahlt Ihr Gast keinen Gästebeitrag, und das ist ein Argument für Ihr Nebensaison-Angebot.
• Der Juister Tourismusbeitrag richtet sich nach dem Umsatz des Vorvorjahres. Ihr starkes Jahr 2026 wirkt sich also erst 2028 auf den Bescheid aus – planen Sie die Rücklage entsprechend, gerade wenn Sie neu anfangen.
• Bei der Zweitwohnungssteuer auf Juist bringt erst der 80. Vermietungstag etwas: ab 80 Tagen 25 Prozent Erlass, ab 110 Tagen 35 Prozent, ab 140 Tagen 50 Prozent. Mehr als die Hälfte ist nicht vorgesehen. An- und Abreisetag zählen dabei als ein Tag, und der Antrag muss bis zum 30. Juni des Folgejahres vorliegen.

Häufige Fragen von Gastgebern auf Juist

Alle Angaben nach bestem Wissen aus der verlinkten Satzung. Sie ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung – bei Zweifeln fragen Sie die Inselgemeinde oder Ihre Steuerberatung.