Unterkunft auf Langeoog vermieten – Ferienwohnung, Ferienhaus, Hotel oder Zimmer

Warum bei uns vermieten – und nicht nur bei den großen Portalen?

FeWo-NordOstsee.de ist ein regionales Buchungsportal für die Nord- und Ostseeküste. Für Gastgeber im Nordseeheilbad Langeoog heißt unser Modell: fester Jahrespreis statt Vermittlungsprovision – ob Sie auf Langeoog eine Ferienwohnung hinter der Düne, ein Ferienhaus, ein Hotel, eine Pension, ein Apartment oder ein einzelnes Zimmer vermieten. Der Einstieg ist sechs Monate kostenlos und endet automatisch, ohne dass Sie kündigen müssen.

Der zweite Unterschied ist das Umfeld: Bei den weltweiten Portalen ist Ihre Unterkunft eine Zeile in einer endlosen Liste. Wir pflegen Ortsseite, Ausflugsziele und Radwege für Langeoog selbst, und Ihr Inserat steht mitten in diesem Umfeld – wer auf Langeoog die Inselbahn vom Anleger ins Dorf nimmt, zum Wasserturm hinaufsteigt oder ins Flinthörn wandert, findet bei uns die Insel und die Unterkunft an einem Ort. Und Sie bleiben frei: Preise und Hausregeln bestimmen Sie, der Kontakt zu Ihren Gästen läuft direkt – und parallel können Sie bei Airbnb, Booking.com oder FeWo-direkt inseriert bleiben, solange Sie möchten. Neu tippen müssen Sie dafür nichts: Unser Inserat-Import übernimmt die Eckdaten Ihres bestehenden Inserats in wenigen Minuten.

Und noch etwas unterscheidet uns: Wir vermieten selbst an dieser Küste. Meldescheine, Kurabgabe, Bettwäsche zwischen zwei Anreisen – wir kennen den Alltag hinter einer Ferienunterkunft aus eigener Praxis, nicht aus einer Konzernzentrale. Genau deshalb lesen wir für unsere Gastgeberseiten auch die Satzungen im Original, bevor wir sie zusammenfassen.

Was die großen Portale Ihnen nicht abnehmen: das Ortsrecht

Auffordern, ein Gästeverzeichnis führen, die Satzung auslegen – und melden, sobald die Gemeinde es verlangt. Die Pflichten aus der Langeooger Gästebeitragssatzung bleiben bei Ihnen, egal wo Sie inserieren. Eine davon entscheidet darüber, ob Sie für fremde Beiträge geradestehen müssen. Wir haben die Satzung im Original gelesen und fassen zusammen, was für Gastgeber hier wirklich drinsteht.

Diese Seite fasst zusammen, was wir in der Satzung über die Erhebung eines Gästebeitrages für die Gemeinde Langeoog (Gästebeitragssatzung) in der Fassung der 3. Änderungssatzung vom 27. November 2024 nachgelesen haben (Anlage mit den Beitragssätzen in der Fassung vom 1. Januar 2025, gelesen am 31. August 2026). Sie ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Verbindlich ist allein der Satzungstext der Inselgemeinde – er ist unten verlinkt.

Wer auf Langeoog vermietet – gleich ob Ferienwohnung, Hotel, Pension oder einzelnes Zimmer –, hat nach der Gästebeitragssatzung drei zentrale Pflichten: Ihre Gäste zur Zahlung auffordern, ein Gästeverzeichnis am Tag der Ankunft führen und die Satzung auslegen – und auf Verlangen der Gemeinde melden, was Sie zugleich von der Haftung befreit (§ 8, § 11). Langeoog liegt auf der dritten Ostfriesischen Insel von Osten im Nationalpark Niedersächsisches Wattenmeer, zwischen Baltrum und Spiekeroog im Landkreis Wittmund, Niedersachsen – autofrei, rund 20 Quadratkilometer groß und per Fähre ab Bensersiel erreichbar, ist als Nordseeheilbad anerkannt und erhebt 2026 in der Hauptsaison 4,95 € Gästebeitrag pro Person und Tag.

Gästebeitrag auf Langeoog: Sätze und Zeiträume 2026

Langeoog ist als Nordseeheilbad staatlich anerkannt und erhebt einen Gästebeitrag (§ 1 Abs. 1). Für Sie als Gastgeber liegt die Sache hier anders als in den meisten Küstenorten: Sie ziehen den Beitrag nicht ein. Ihr Gast zahlt selbst, spätestens am Abreisetag, an den Servicestellen des Tourismus-Service (§ 7 Abs. 1). Das entlastet Sie – aber es entlässt Sie nicht aus der Haftung. Wie Sie da herauskommen, steht weiter unten.

Die Spalte „ermäßigt" zeigt die Sätze für das erste und zweite Kind einer Familie sowie für allein reisende Personen vom Beginn des 7. bis zur Vollendung des 16. Lebensjahres. Langeoog kennt einen dritten Zeitraum, den sonst kaum ein Ort an der Küste führt: In der Schließungsphase im Februar sinkt der Gästebeitrag auf 1,40 € für Erwachsene und 0,70 € für Kinder, weil die großen Einrichtungen dann ruhen. Im Beitrag steckt außerdem freier Eintritt im Meerwasser-Freizeit- und Erlebnisbad – in der Hauptsaison 90 Minuten, in der übrigen Zeit 120 Minuten. Zwei Entlastungen kommen hinzu: jedes dritte und weitere Kind einer Familie ist frei, sofern mindestens drei beitragspflichtige Kinder das 16. Lebensjahr noch nicht vollendet haben (befreit werden die jüngsten, § 5 Abs. 1 Nr. 2), und Menschen mit einem Grad der Behinderung von mindestens 70 zahlen 75 Prozent (§ 6 Abs. 2). Beides gibt es nur auf schriftlichen Antrag – die Teilbefreiung sogar nur bis 14 Tage vor der Anreise (§ 6 Abs. 6). Kinder sind bis zur Vollendung des 6. Lebensjahres frei (§ 5 Abs. 1 Nr. 1). Vom 7. bis zur Vollendung des 16. Lebensjahres zahlen das erste und zweite Kind einer Familie den ermäßigten Satz – und jedes dritte und weitere Kind ist frei, wenn mindestens drei beitragspflichtige Kinder unter 16 mitreisen (§ 5 Abs. 1 Nr. 2). Die Befreiung erfolgt nur auf schriftlichen Antrag (§ 5 Abs. 3).

Der Punkt, an dem sich Orte unterscheiden: die Zählweise

Die Langeooger Satzung rechnet nach der Zahl der Übernachtungen, nicht nach Aufenthaltstagen; maßgeblich ist der Anreisetag (§ 3). Sieben Übernachtungen sind also sieben Beitragstage – anders als etwa in Büsum, wo An- und Abreisetag beide zählen. Und es gibt eine Obergrenze: Bei einem zusammenhängenden Aufenthalt werden längstens 28 Übernachtungen berechnet (§ 4 Abs. 1). Ab der 29. Nacht kostet der Gästebeitrag nichts mehr.

Ihre Pflichten als Wohnungsgeber (§ 8, § 11)

Die Langeooger Gästebeitragssatzung spricht vom „Wohnungsgeber" und meint damit jeden, der Personen beherbergt oder ihnen Wohnraum zur vorübergehenden Nutzung überlässt – ausdrücklich auch die Betreiber von Flug-, Zelt- und Bootsliegeplätzen. Diese Pflichten treffen Sie unabhängig davon, über welches Portal Sie vermieten:

• Zur Zahlung auffordern. Sie müssen Ihre Gäste „in geeigneter Form" zur Entrichtung des Gästebeitrages auffordern (§ 8 Abs. 1). Da der Gast selbst beim Tourismus-Service zahlt, ist das Ihr eigentlicher Hebel – ein Satz in der Buchungsbestätigung und im Willkommensordner erledigt es.
• Die Satzung aushängen oder auslegen. Sie erhalten von der Inselgemeinde Langeoog auf Anforderung eine Abschrift und müssen sie Ihren Gästen durch Aushang oder Auslage bekanntgeben (§ 8 Abs. 1). Diese Pflicht wird am häufigsten übersehen.
• Ein Gästeverzeichnis führen. Alle Gäste sind am Tag der Ankunft mit Namen, Anschrift sowie An- und Abreisetag einzutragen (§ 8 Abs. 4). Das ist keine Kür: Aus diesem Verzeichnis speist sich die Meldung, die Sie von der Haftung befreit.
• Auf Verlangen melden – und damit haften Sie nicht mehr. Verlangt die Gemeinde es, legen Sie die ausgefüllten Meldevordrucke vor (§ 8 Abs. 2). Genau daran hängt § 11 Abs. 2.
• Vorzeitige Abreise bescheinigen. Bricht ein Gast den Aufenthalt ab und will zu viel gezahlten Gästebeitrag zurück, müssen Sie als Unterkunftsgeber die vorzeitige Abreise bescheinigen (§ 12 Abs. 1). Der Anspruch Ihres Gastes erlischt einen Monat nach der Abreise.

Der Zahlungsnachweis ist auf Langeoog die LangeoogCard, eine elektronisch lesbare Speicherkarte mit Quittung, die Tourismus-Service und der gemeindeeigene Betrieb Schiffahrt ausgeben (§ 7 Abs. 2). Sie ist nicht übertragbar, muss bei Einrichtungen und Veranstaltungen vorgezeigt werden und wird bei missbräuchlicher Verwendung eingezogen (§ 7 Abs. 3). Die Karten bleiben Eigentum der Inselgemeinde; eine Ersatzkarte kostet 5,00 €, bei Jahres- und personalisierten Karten 12,50 € (§ 7 Abs. 5). Ein Punkt, auf den Sie Ihre Gäste hinweisen sollten: Wer die Dauer seines Aufenthalts nicht nachweist, zahlt den Jahresgästebeitrag von 138,60 € (§ 7 Abs. 4). Und auf Verlangen muss Ihr Gast Sie als Vermieter benennen (§ 7 Abs. 6).

Wenn Ihnen die Wohnung selbst gehört

Für Eigentümer laufen auf Langeoog drei Regelwerke nebeneinander – der Gästebeitrag ist nur das erste davon.

Erstens die Zweitwohnungssteuer nach der Satzung vom 24. Juni 2024. Der Steuersatz beträgt 11,25 v. H. des jährlichen Mietaufwandes, und dieser Mietaufwand wird geschätzt: Nettokaltmiete je Quadratmeter × Wohnfläche × 210 Tage durchschnittliche Vermietungsdauer. Die Quadratmeterwerte staffelt die Inselgemeinde nach Standard und Größe – für Veranlagungen ab 2025 von 1,05 € bei einfachem Standard ab 100 m² bis 2,19 € bei gehobenem Standard unter 40 m². Der Standard folgt Baujahr und energetischem Zustand; eine Sauna oder Infrarotkabine schlägt mit 20 Prozent auf, ein Kamin ebenso, eine fehlende Heizung mit 20 Prozent ab. Zuletzt wird mit dem Verbraucherpreisindex für Beherbergungsdienstleistungen des Vorjahres multipliziert. Die Schätzmethode geht auf eine Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Lüneburg vom 20. Oktober 2021 zurück.

⭐ Entscheidend ist der Nutzungsfaktor – und Langeoog staffelt ihn in sechs Stufen, feiner als fast jeder andere Ort im Norden: Stufe 1 bedeutet ganzjährige Eigennutzungsmöglichkeit oder eine nachgewiesene Eigenvermietung mit weniger als 252 Übernachtungen – Faktor 1,0. Stufe 2 sind 41 bis 61 Eigennutzungstage per Vertrag oder 252 bis 272 nachgewiesene Übernachtungen – 0,8. Stufe 3: 31 bis 40 Tage oder 273 bis 282 Übernachtungen – 0,6. Stufe 4: 22 bis 30 Tage oder 283 bis 291 Übernachtungen – 0,4. Stufe 5: höchstens 21 Tage oder 292 bis 313 Übernachtungen – 0,2. Und Stufe 6, die ganzjährig ausgeschlossene Eigennutzung – bei Dauervermietung, bei einem Vertrag, der die Eigennutzung ausschließt, oder bei mehr als 313 nachgewiesenen Übernachtungen – bedeutet Faktor 0,0, also keine Zweitwohnungssteuer.

⭐ Die beiden Wege dorthin sind ungleich schnell. Ein Vermittlungsvertrag, der Ihre Eigennutzung von vornherein begrenzt, wirkt sofort im laufenden Jahr – Sie reichen ihn einfach ein. Die Eigenvermietung wirkt erst rückwirkend im Folgejahr: Der Antrag ist bis zum 1. März zu stellen, und der Nachweis muss die Namen der Mieter, die Dauer des Aufenthaltes und das gezahlte Entgelt enthalten. Wer selbst vermietet, braucht also eine lückenlose Belegungsliste – und ein Jahr Geduld. Ein Inserat bei uns ist ausdrücklich kein Vermittlungsvertrag: Wir vermitteln nicht und beschränken Ihre Eigennutzung nicht, deshalb führt der Weg über uns in die nachträgliche Nachweisvariante. Das sagen wir lieber vorher, als dass Sie es dem Steuerbescheid entnehmen. Angezeigt werden muss das Innehaben oder die Aufgabe einer Zweitwohnung übrigens binnen zwei Wochen, Änderungen binnen eines Monats.

Zweitens das Baurecht – und hier hat Langeoog gleich zwei Schichten. Die Satzung zur Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen vom 17. März 1988 stellt nach § 22 BauGB die Begründung und Teilung von Wohnungseigentum unter Genehmigungsvorbehalt – ebenso Teileigentum, Wohnungserbbau- und Teilerbbaurechte sowie Dauerwohn- und Dauernutzungsrechte (§ 2). Wer ein Haus auf Langeoog in Eigentumswohnungen aufteilen will, braucht dafür die Genehmigung der Gemeinde. Der räumliche Geltungsbereich steht im Lageplan 1:5000, der Bestandteil der Satzung ist.

⭐ Dazu kommt die Erhaltungssatzung vom 24. Januar 1994 nach § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Ihr § 3 Abs. 1 macht im Erhaltungsbereich nicht nur Abbruch und Errichtung, sondern ausdrücklich auch die Änderung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen genehmigungspflichtig – und die Umwidmung einer Wohnung oder Pension in Ferienwohnraum ist genau so ein Fall. Die Genehmigung erteilt die Gemeinde, wenn keine Baugenehmigung nötig ist; sonst entscheidet die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde (§ 3 Abs. 2). Die gute Nachricht: Versagt werden darf nur, wenn die bauliche Anlage das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder städtebaulich bedeutsam ist (§ 3 Abs. 3). Anders als der Milieuschutz, den etwa Binz führt, schützt Langeoogs Erhaltungssatzung die städtebauliche Gestalt, nicht die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung – der Versagungsgrund ist damit deutlich enger. Dass solche Anträge tatsächlich laufen, zeigt die Ratsvorlage VO26-001 aus diesem Jahr: „Bauantrag auf Nutzungsänderung Pension in Ferienwohnen und in Gewerbe". Klären Sie das vor dem Kauf und vor dem Umbau, nicht danach.

Eine Zweckentfremdungssatzung und eine Stellplatzsatzung führt das Langeooger Ortsrecht dagegen nicht – wir haben die vollständige Satzungsübersicht geprüft. Was es zusätzlich gibt, ist eine Gestaltungssatzung (Stand 18. Februar 2019); wer eine Fassade herrichtet, sollte sie vorher gelesen haben.

Nicht vergessen: der Tourismusbeitrag

Der Gästebeitrag ist nicht die einzige Abgabe – und die zweite zahlen nicht Ihre Gäste, sondern Sie. Den Tourismusbeitrag erhebt die Inselgemeinde Langeoog von allen, denen der Tourismus wirtschaftliche Vorteile bringt; Vermieterinnen und Vermieter gehören ausdrücklich dazu. Der Beitragssatz liegt bei 3,17 v. H. des Messbetrages (§ 4), und der Messbetrag ist Ihr Umsatz multipliziert mit einem Vorteilssatz und einem Mindestgewinnsatz (§ 3).

⭐ Hier lohnt der genaue Blick, denn die Art Ihrer Vermietung entscheidet über die Höhe. Die Anlage zur Satzung setzt den Vorteilssatz für alle Beherbergungsformen auf 100 Prozent – aber den Gewinnsatz sehr unterschiedlich: Ferienwohnungen, Ferienappartements und Ferienhäuser 24 Prozent, Privatzimmervermietung (auch mit Frühstück) 12 Prozent, Hotel und Pension 7 Prozent, Hotel und Pension garni 9 Prozent. Wer Wohnungen für andere vermittelt oder verwaltet, liegt bei 25 Prozent.

Was das bedeutet, zeigt eine Rechnung: Bei 20.000 € Jahresumsatz zahlt eine Ferienwohnung 3,17 % × 100 % × 24 % = 152,16 €, ein vermietetes Privatzimmer 76,08 € und ein Hotel derselben Größenordnung nur 44,38 €. Bei identischem Umsatz trägt die Ferienwohnung also das 3,4-Fache eines Hotels. Rechnen Sie diesen Posten in Ihre Kalkulation ein – er kommt einmal im Jahr per Bescheid, fällig binnen eines Monats, und die Gemeinde erhebt Vorausleistungen nach der Vorjahreshöhe (§§ 8 und 9).

Zwei Dinge werden dabei oft unterschätzt: Eine nur saisonale Vermietung beendet die Beitragspflicht nicht (§ 5 Abs. 2). Und wer die Aufnahme der Tätigkeit nicht anzeigt, handelt ordnungswidrig (§ 12) – die Inselgemeinde darf ihre Daten unter anderem beim Finanzamt, beim Amtsgericht, beim Katasteramt und in den eigenen Melde-, Bau- und Finanzämtern erheben, auch im automatisierten Abrufverfahren (§ 11).

Womit Langeoog Gäste anzieht

Langeoog ist eine autofreie Ostfriesische Insel im Landkreis Wittmund mit 14 km Sandstrand, Wasserturm-Wahrzeichen und Lage im UNESCO-Weltnaturerbe Wattenmeer. Auf unserer Ortsseite ist Langeoog den Reisearten Strandurlaub, Familienurlaub, Naturerlebnis zugeordnet – danach filtern Gäste bei uns. So sieht unsere Ortsseite auf Langeoog aus →

Die Satzung markiert selbst, wann der Ort voll ist: 15. März bis 31. Oktober gilt als Hauptsaison. Wer seine Preise und Mindestaufenthalte daran ausrichtet, liegt nah an der örtlichen Nachfrage.

Der Belegungs-Fahrplan: So machen Sie Preise daraus

• Wer ein Ferienhaus auf Langeoog vermietet, plant anders als eine kleine Ferienwohnung: Die Hauptsaison der Satzung – 15. März bis 31. Oktober – ist Ihr Preisanker: Hier gehören Bestpreis und Mindestaufenthalt hin, denn hier zahlt Ihr Gast auch den vollen Gästebeitrag von 4,95 € am Tag.
• Im Februar liegt auf Langeoog die Schließungsphase: Der Gästebeitrag sinkt dann auf 1,40 € am Tag, weil die großen Einrichtungen ruhen. Wer in diesem Monat vermietet, sollte das im Angebot erklären – und den Preis daran ausrichten.
• Ab der 29. Übernachtung ist der Gästebeitrag auf Langeoog gedeckelt: Bei einem zusammenhängenden Aufenthalt werden längstens 28 Übernachtungen berechnet. Für Langzeitgäste im Winter ist das ein Argument, das kaum ein Gastgeber nennt.
• Familien mit drei Kindern unter 16 zahlen für das dritte und jedes weitere Kind keinen Gästebeitrag. Das ist ein echter Preisvorteil, den Langeoog vielen Nachbarinseln voraushat – er gehört in Ihre Beschreibung.
• Die Zweitwohnungssteuer kennt sechs Nutzungsstufen bis hinunter auf Faktor null. Wer die Eigennutzung wirklich ausschließt oder mehr als 313 Übernachtungen nachweist, zahlt gar nichts. Den Antrag dafür stellen Sie bis zum 1. März des Folgejahres – und brauchen dafür eine saubere Belegungsliste mit Namen, Aufenthaltsdauer und Entgelt.

Häufige Fragen von Gastgebern auf Langeoog

Alle Angaben nach bestem Wissen aus der verlinkten Satzung. Sie ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung – bei Zweifeln fragen Sie die Inselgemeinde oder Ihre Steuerberatung.